FAQ
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Gemeindeversammlung 25. September 2024, 19.00
1. So geht es weiter
Die Projektierungsarbeiten starten im Sommer 2025. Sobald mehr Informationen bezüglich Vermietungs- bzw. Verkaufsaktivitäten vorhanden sind, erfahren Sie dies auf dieser Homepage.
2. Verfahren
Bei einem Studienauftrag handelt es sich um ein Konkurrenzverfahren. Beim Sagi-Areal wurden dazu 6 Teams bestehend aus je einem Architekturbüro und einem Landschaftsarchitekten eingeladen. Das Resultat bei diesem Vorgehen führt zu einer Auswahl von sehr unterschiedlichen, qualitativ hochstehenden Projekten, von welchen das überzeugendste zur Weiterbearbeitung ausgewählt wurde.
Für das Sagi-Areal besteht gemäss der gültigen Bau- und Zonenordnung von Greifensee eine Gestaltungsplanpflicht.
Sobald der Gestaltungsplan in Kraft gesetzt ist, muss für jedes Bauvorhaben auf dem Areal auf der Basis des Gestaltungsplans und der dazugehörigen Bestimmungen eine Baueingabe eingereicht werden.
Der Gestaltungsplan wurde zusammen mit dem städtebaulichen Vertrag (dieser nur zur Information) während 60 Tagen öffentlich aufgelegt. Es gingen 8 Schreiben mit insgesamt 36 Einwendungen ein. Mit den privaten Einwender sowie den Parteien hat man das direkte Gespräch gesucht. Zu den einzelnen Einwendungen wurde ein umfassender Bericht erstellt, der auch der Gemeindeversammlung vorgelegt wird.
27 Anträge wurden berücksichtigt oder sinngemäss oder teilweise berücksichtigt.
9 Anträge konnten nicht berücksichtigt werden.
Zentrale Klarstellungen sowie die wichtigsten Anpassungen des Gestaltungsplans aufgrund der Einwendungen werden im Folgenden aufgeführt:
-Klarstellung, dass eine Bauetappe auch mehrere Ensembles umfassen kann
-zur Sicherstellung der Qualität der zukünftigen Entwicklung und Baurealisierung wird jeweils ein externes Begleitgremium beigezogen
-Klarstellung, dass der Wohnungsmix des Richtprojekts nicht bindend ist. Von altersgerechten Wohnungen bis Familienwohnungen ist alles möglich. Auf dem Areal soll ein breites Angebot an Wohnungen für Personen in unterschiedlichen Lebenslagen entstehen (Familien, ältere Personen, alleinerziehende Personen, Singlehaushalte).
Die Nachfrage bestimmt den Nutzungsmix. Die Gemeinde hat wiederum die Möglichkeit, mit öffentlichen Geldern bedürfnisorientiert in die Entwicklung einzugreifen. Für soziale Infrastrukturanlagen (inkl. Alterswohnungen) steht ihr ein Vorkaufs- und Vormietrecht zu.
-der Mindestanteil an Stockwerkeigentumswohnungen wird auf 15% erhöht, was mehr als einer Verdoppelung entspricht
-der Gestaltungsplan wird dahingehend ergänzt, dass die generellen Vorgaben zur Parkierung in Mobilitätskonzepten zu konkretisieren sind
-die maximale Geschosszahl pro Baubereich wird festgelegt, um unerwünschte Kellerwohnungen zu vermeiden
-es wird festgehalten, dass die Heizzentrale bis auf weiteres am heutigen Standort verbleibt. Die Standortfrage ist abhängig von der Marktentwicklung und zukünftigen Wärmeverbünden.
-um einen harmonischen Übergang zwischen dem Gestaltungsplangebiet und der Bauzone südlich der Tumigerstrasse sicherzustellen, werden folgende Massnahmen getroffen:
>Reduktion der Gebäude B und O um 1 Vollgeschoss
>Verzicht auf die Pflichtbaulinie
>Verzicht auf auskragende Bauteile über die Baubereiche am Rand des Gestaltungsplans hinaus. Diese Regelung gilt sogar in Richtung Im Langacher, Tumigerstrasse, Hirzerenstrasse und Werrikerbach.
>Verzicht auf Nutzungstransfer in die Gebäude entlang der Tumigerstrasse
> Landschaftsräumliche Reaktion und Ausgestaltung eines durchgrünten Abstandsbereichs zur Tumigerstrasse
3. Richtprojekt
Das Richtprojekt ist eine Weiterentwicklung des siegreichen Projekts im Studienauftrag. Es bildet die Basis für den Gestaltungsplan und für die spätere Bebauung des Areals.
Die Bauherrschaft hat zusammen mit der Gemeinde und den beigezogenen Fachexperten das Richtprojekt in mehreren Workshops optimiert. Das Richtprojekt ist deutlich weniger dicht als das Projekt im Studienauftrag.
Gegen die südliche Einfamilienhauszone wurde ein Baukörper weggelassen, sowie das Gebäude an der Kreuzung Tumigerstrasse/Hirzerenstrasse abgedreht. Zudem wurde in diesem Bereich die Geschosszahl reduziert.
Im südwestlichen Teil des Areals wurde ebenfalls ein Gebäude weggelassen.
Die Dachaufbauten wurden so weit als möglich gegen das Arealinnere verschoben.
Die Überbauung weist nun eine klare Höhenstaffelung von Süden nach Norden auf.
Die begrünten Randzonen führen zu einem sanften Übergang zur Nachbarschaft hin.
Durch diese Massnahmen wurde die Massstäblichkeit gegenüber den jeweiligen Nachbarbauten deutlich verbessert und die Überbauungsstruktur wurde aufgelockert.
Die Baukörper ordnen sich damit bestens in die bestehende Quartierstruktur ein.
Weitere Optimierungen erfolgten aufgrund der Einwendungen und der dritten kantonalen Vorprüfung (siehe unter 1. Verfahren «Wie wurde auf die Einwendungen reagiert»).
4. Gestaltungsplan
Der Gestaltungsplan ist eine Spezialbauordnung für ein klar definiertes Gebiet. Er hat eine städtebaulich und architektonisch hochwertige Überbauung zum Ziel. Um dies zu erreichen, darf von der kommunalen und kantonalen baulichen Grundordnung abgewichen werden. Mit dem Gestaltungsplan wird die langfristige und qualitätsvolle Umnutzung des Sagi-Areals sichergestellt.
Der Gestaltungsplan besteht aus dem eigentlichen Plan, den dazugehörigen Bestimmungen und dem Planungsbericht.
Die Gültigkeit des Gestaltungsplan ist zeitlich nicht beschränkt.
Im Gestaltungsplan ist die Dichte mit einer maximalen Baumasse von 212’000m3 limitiert. Diese wird anteilsmässig auf 6 Gebäudeensembles, welche je eine ortsbaulich sinnvolle Bauetappe umfassen, verteilt. Es ist aber auch möglich, mehrere Ensembles zusammen zu realisieren.
Die maximale Höhe der Gebäude (Gesamthöhe) beträgt 25 m. Diese ist aufgrund der festgelegten maximalen Höhenkoten aber nur an wenigen Punkten möglich.
5. Mehrwertabschöpfung / Städtebaulicher Vertrag
Planungsmassnahmen wie Gestaltungspläne können für die Grundeigentümer planungsbedingte Vorteile wie z.B. eine höhere Ausnützung bringen. Am 1. Januar 2021 trat im Kanton Zürich das Mehrwertausgleichsgesetz in Kraft, das den Gemeinden die Abschöpfung von Planungsvorteilen bei Aufzonungen ermöglicht.
Voraussetzung dieser Mehrwertabschöpfung ist eine Grundlage in der kommunalen BZO. In der Gemeindeversammlung vom 8. Dezember 2021 wurde ein Abgabesatz von 40% beschlossen.
Das Gesetz sieht vor, dass die Gemeinden für auf- oder umgezonte Grundstücke auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe verzichten und stattdessen mit dem Grundeigentümer einen städtebaulichen Vertrag abschliessen können.
Für das Sagi-Areal wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen Gemeinde und Grundeigentümern abgeschlossen. Dieser sieht vor, dass ein Teil der Mehrwertabgabe in Form von Mehrleistungen auf dem Areal erbracht wird. Folgende Mehrleistungen werden auf dem Sagi-Areal realisiert:
- ein qualitätsvoller Freiraum mit 100 neuen Bäumen
- ein Quartierplatz
- ein naturnaher gestalteter Freiraum entlang des Werrikerbachs
- ein Quartiertreffpunkt
- grosszügige Fuss- und Velowege
- eine neue Bushaltestelle
- ein Trottoir entlang der Hirzerenstrasse
- zudem werden Beiträge an soziale Infrastrukturanlagen der Gemeinde geleistet
Ein Grossteil der zu entrichtenden Abgabe erfolgt in Form einer Geldleistung an die Gemeinde. Wie die Gemeinde dieses Geld verwenden kann, regelt ein kommunales Fondreglement, über das die Gemeindeversammlung voraussichtlich auch im September abstimmen wird.
6. Nutzungen
Der Wohnanteil ist im Gestaltungsplan auf maximal 90% beschränkt.
Heute befinden sich auf dem Sagi-Areal bereits 41 Wohnungen. Da es sich um neuere Gebäude handelt, werden diese auch längerfristig bestehen bleiben. Total wird das Sagi-Areal im Endausbau je nach Wohnungsmix ca. 380 Wohnungen aufweisen.
Bereits heute gibt es im Sagi-Areal 27 Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe.
Im Endausbau müssen mindestens 10% bestehende und neue Gewerbe- und Dienstleistungsflächen vorhanden sein.
Darin werden je nach Branchen ca. 120 Personen arbeiten.
Im Vollausbau werden je nach Wohnungsmix und Belegungsdichte etwa 820 Personen auf dem Sagi-Areal wohnen.
Da die Überbauung sich über einen längeren Zeitraum erstrecken wird, ist die Auswirkung auf die Infrastruktur gut planbar.
Zudem kann ein Teil der notwendigen Quartierinfrastruktur auf dem Areal selbst realisiert werden (Kinderkrippe, Kita, Kindergarten, Spitex etc.).
Die Entwicklung des Sagi-Areals wurde durch die Gemeinde sowohl im Gesamtverkehrskonzept als auch in der Schulplanung integriert.
Die früher als Holzlager genutzte, offene Halle, soll zu einer Begegnungshalle umgewandelt werden.
Zudem ist ein Gemeinschaftsraum als Quartiertreffpunkt geplant.
Die Parkplätze werden bei der Realisierung nach der kantonalen Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs berechnet. Es können im Maximum 490 Parkplätze realisiert werden. Dies umfasst sowohl die oberirdischen wie auch die Einstellhallenplätze.
Dazu kommen noch mindestens 1‘033 Veloabstellplätze.
Für die jeweiligen Realisierungsetappen sind Mobilitätskonzepte zu erstellen, in welchen die minimal erforderlichen Abstellplätze für alle Verkehrsmittel zu berechnen sind.
Es ist geplant, dass einige der bestehenden Gebäude erhalten werden. Keines dieser Objekte ist aber denkmalpflegerisch geschützt.
Die Sägerei hat den Betrieb eingestellt.
Es ist vorgesehen, dass die Heizzentrale bis auf weiteres am heutigen Standort verbleibt. Die Standortfrage ist abhängig von der Marktentwicklung und zukünftigen Wärmeverbünden.
7. Etappierung
Das Sagi-Areal wird im Gestaltungsplan in 6 in sich funktionierende Gebäudeensembles aufgeteilt. Eine Bauetappe hat jeweils mindestens ein Ensemble zu umfassen.
Dabei darf jeweils ein Baubereich benachbarter Ensembles gleichzeitig realisiert werden.
Die Eigentümer planen, das Areal selbst zu bebauen und gehen dabei von einem längeren Zeitraum aus. Nach der Bewilligung des Gestaltungsplans kann je nach Interesse für Wohnraum und Dienstleistungs- und Gewerbeflächen die Planung für eine erste Bauetappe rasch angegangen werden.
8. Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit umfasst die 3 Bereiche Ökologie, Gesellschaft und Ökonomie.
Ökologie:
- Die heutige Holzheizung wird weitergeführt. Zudem ist das Areal an einen Wärmeverbund anzuschliessen. Somit wird auch die neue Überbauung über eine CO2 neutrale Wärmeversorgung verfügen.
- Solaranlagen auf den Dächern
- Erhalt von bestehender Bausubstanz
- grosse, sehr differenzierte Grünflächen
Gesellschaft:
- soziale Durchmischung (vielfältiger Wohnungsmix, Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, spezielle Wohnformen etc.)
- Gewerbe- und Dienstleistungsflächen
- diverse Begegnungszonen
- gute Quartierinfrastruktur
Ökonomie:
- Wohnraum im mittleren Preissegment geplant